クールな行船公園
当初は、賃貸物件情報をいかに各種のメディアに乗せて発信するかということからスタートしたわけですが、その後、業務改善や業務の電子化計画などとリンクする形で、経営近代化総合計画へと発展し、現在も武器性能の向上にいっそうの磨きをかけているところです。
そのいくつかを簡単に紹介しましょう。
「営業スタッフのトーク三分の一計画」をもとにして作り上げたのが、営業支援システムです。
土地の有効活用を土地オーナーに提案することから始まるＴ建コーポレーションの営業スタイルは、どうしてもトークが多くなってしまいます。
これを、ビジュアルによるプレゼンテーションの部分を増やして、言葉に頼る営業から脱皮しようというのが、このシステムです。
営業支援システムに関しては、巻をあらためて詳しく述べていく予定です。
Ｔ建コーポレーションの業務のもう一つの柱である賃貸物件の仲介業務を支援する〈サクセス〉では、新しい物件情報を入力すると、そのデータがホストサーバーで一元管理されるようになっています。
こうして一度データを入力すれば、あとは自由自在。
仲介に関するあらゆる業務がこれで効率化されるだけでなく、インターネットをはじめとした各種のメディアに、自動的にデータが流れて情報が発信されるようになっているのです。
さらに、常に情報を発信し続ける企業をめざすＴ建コーポレーションでは、一九九七年にインターネットのホームページを立ち上げ、総ページはすでに二○○○ページを超えています。
しかし、こうした「武器性能」をいくら高めても、それを操作する社員の情報ハンドリング能力を高めていかなければ、「宝の持ち腐れ」に終わってしまいます。
Ｔ建コーポレーションではそのために、社内資格制度を設けてパソコンの操作に関するトレーニングに力を入れていますし、とくに仲介業務を担当するスタッフについては、もうＩＴを抜きにしては仕事が一歩も進まない段階まできているのです。
戦後の高度経済成長を経てバブル経済にいたる間、わが国では土地の価値やその値上がりを前提として経済システムが構築され、だれもが、この「土地本位制」を当たり前のこととして受け入れていました。
ところが土地の値段が右肩上がりで上昇し続ける「土地神話」がバブル経済の崩壊とともに、崩れ去りました。
地価の上昇率が、ＧＤＰや物価、所得の伸びを大きく上回ることが常識であったような時代は、終わりを告げました。
おそらく、今後ふたたびこのような時代はこないかもしれません。
土地の資産価値が下がるというこんな状況は、戦後、日本人を襲ったもっとも大きな「事件」といえるのではないでしょうか。
これによって日本の経済システムそのものも、発想の大転換を迫られることになったのです。
とくに不動産を所有するオーナーは、土地を持っているだけでキャピタルゲイン（値上がり益）を得られる時代は過ぎ、不動産を上手に活用して確実に収益を上げていく、収益重視の運用法が求められてきています。
まさに、「働かざる土地は持つべからず」。
土地所有から土地活用の時代がやってきたというわけです。
今このようなさまざまな活用の方式を組み合わせながら、土地の特性に合わせて資産組み替えを行い、総合的な土地活用を土地オーナーに提案。
建物の設計・施工から引き渡し後の管理が大変なのである。
また、低・未利用地などの有効利用を目的とした国の施策も推し進められており、これにいっそうの拍車をかけています。
たとえば、一九九一年の生産緑地法の改正。
これによって、三大都市圏の市街化区域内にある農地を対象に、宅地並み課税が行われるようになりました。
三○年間そこで農業を継続していくことを条件に生産緑地に指定されなければ、固定資産税の軽減措置が受けられなくなったのです。
こうした土地保有コストの増大によって、土地の有効活用事業に対する関心が高まっていますが、土地オーナーのニーズは次の三つに集約することができるでしょう。
安定収益の確保・・・低・未利用状態の土地を収益を生む資産に転換。
保有経費の削減・・・固定資産税、相続税などの負担の軽減。
財産管理と資産運・・・ストック財産のバランスのとれた運用と管理。
では、これを実現するには、どのような方法を講じていけばいいのでしょうか。
そのときの主要な活用メニューとしてあげられるのが、「事業受託方式（建物賃貸事業）」、「定期借地権方式」、「土地信託方式」、「等価交換方式」、「売却」という五つの方式です。
アパートなどを一棟丸ごと借り上げ、その賃貸事業を代行する「一括借り上げ方式｣、入居仲介の代行から空室家賃などの保障までを行う「保障方式」などがあるが、Ｔ建コーポレーションは後者の方式をとっている。
50年といった期限を限定して土地オーナーは土地を賃貸し、その土地に借地人が住宅を建築して居住する方式。
この期間、土地オーナーは一定の地代を手にすることができ、借地契約期間を過ぎると土地は必ず返還されることが法律で定められている。
一定の信託期間を定めて、土地オーナーから信託銀行などが事業を受託。
土地オーナーは、土地・建物からあがる賃料収入などの利益を信託配当の形で受け取る。
事業の主体は金融機関になるが、土地を手放さずに賃貸事業を行うことができる。
土地オーナーが土地を、デベロッパーなどの事業パートナーが資金を、それぞれ出して共同で賃貸経営をする方式。
出資割合に応じて完成した建物の床面稲を分け合い、土地オーナーはそこからの賃貸収入を得ることができる。
文字どおり、土地を売ってしまうこと。
この場合、譲渡税の負担を軽減するための特例措置がいくつか定められているが、通常であれば、譲渡益に対して相当に高率な税金がかけられることを覚悟しなければならない。
いま、土地オーナーはさまざまなことで悩みと不安を持っています。
その代表的なものをいくつかあげてみましょう。
区画整理によって、土地がだいぶ減歩されで、すべてを受託するのが、Ｔ建コーポレーションのビジネスです。
ほとんどの土地オーナーは、自分の土地を手放すことなく資産を維持するとともに、安定収益の確保、節税の実現を望んでいます。
したがって、Ｔ建コーポレーションではこのメニューの中でもとくに、アパート・賃貸マンションといったリース建築による建物賃貸事業を提案する比率が多くなっています。
＊土地を相続すると高額な税金がかかってくるので、とても心配だ。
採算性の低い田畑にとても人手はかけられない、かといって、何もしないで土地を遊ばせておくわけにもいかないが・・・。
老後の生活のために、高齢者でも安定収入が得られる方法はないだろうか。
リース建築経営についての悩み＊いくらリース建築が手軽な事業だといっても、なにぶんにも素人で、建物の管理や入居者募集などで戸惑うのではないだろうか。
リース建築を建てるときに借金をすると節税効果が高いといわれるが、借金にはやはり抵抗がある。
た。
ただでさえ収益の少ない農業なのに、これではもう農業は続けられないのでは……。
郊外の幹線道路に面した田畑なので車の往来が激しく、だんだん農業がしづらくなってきた。
市街地に持っている遊休地を有効に活用して収益をあげられないだろうか。
評価替えのたびにアップしていく固定資産税に悩まされている。
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